Negli ultimi mesi un promotore immobiliare della Columbia Britannica ha trascorso molto tempo davanti alla Corte Suprema della Columbia Britannica per tre pignoramenti immobiliari in diverse aree importanti della metropolitana di Vancouver, vicino alle stazioni dello SkyTrain.
Secondo i documenti sui privilegi immobiliari ottenuti dal Daily Hive Urbanized, AimForce Development Group e Davidson Guo, che è stato nominato direttore, stanno affrontando sfide significative e problemi finanziari legati a proprietà e progetti nel Surrey, Richmond e Coquitlam.
In totale, le proprietà hanno un valore fondiario stimato di circa $ 100 milioni.
La proprietà al 10227 King George Boulevard nel Surrey City Centre è tra le proprietà ora sotto esame finanziario, con un debito stimato di 45 milioni di dollari a causa di due somme non pagate. Pacific Mortgage Investment Corporation (PMIC) ha avviato un procedimento, secondo i documenti, e sostiene di avere un debito di soli 29 milioni di dollari che si accumula quotidianamente di 14.814,12 dollari. Anche Amber Financial, un'altra società di mutui, sta cercando altri 16 milioni di dollari contro AimForce.
Il concetto di riqualificazione di AimForce per la proprietà di 1,6 acri al 10227 King George Boulevard – situato appena a est della stazione centrale dello SkyTrain Surrey – richiedeva una torre ad uso misto di 67 piani con 685 case e 200.000 piedi quadrati di spazi per uffici, commerciali e ristoranti. Se costruito, sarà uno dei nuovi edifici più alti nell'area metropolitana di Vancouver.
Ubicazione: 10227 King George Boulevard, Surrey. (Google Maps)
Ubicazione: 10227 King George Boulevard, Surrey. (Google Maps)
Rappresentazione artistica di 10227 King George Boulevard, Surrey, novembre 2022. (Chris Dikeakos Architects/AimForce Development Group)
Attualmente, quella proprietà – situata nell'angolo nord-ovest prominente dell'incrocio tra King George Boulevard e 102nd Street – è occupata da un centro commerciale, con parcheggio in superficie e inquilini come RBC, Bubble 88 e Popeye's Supplements.
BC Assessment ha valutato questa proprietà a 68 milioni di dollari.
“Secondo il certificato fiscale sulla proprietà stampato il 4 luglio 2024, ci sono tasse sulla proprietà dovute in relazione ai terreni per un importo di $ 583.013,33”, si legge in parte in un documento.
L'ordinanza afferma inoltre che ci sarà un deficit nel recupero in caso di vendita del terreno in questo caso a causa delle commissioni di intermediazione, del denaro dovuto al PMIC, degli interessi maturati meno e dei costi del firmatario.
“Se i terreni fossero venduti per $ 45.700.000,00, la commissione dell'intermediario immobiliare del 3% più le tasse di richiesta sarebbe di $ 1.371.000,00, più $ 68.550,00 di tasse, per un totale di $ 1.439.550,00.”
In totale, il deficit sarà di 3,8 milioni di dollari, secondo i documenti depositati il 9 luglio. La decisione sulla richiesta di Amber Mortgage Investment Corp. e Xuefeng Wang di effettuare una vendita su tali proprietà sarà nuovamente presentata alla corte alla fine di luglio.
Rappresentazione artistica di 10227 King George Boulevard, Surrey, novembre 2022. (Chris Dikeakos Architects/AimForce Development Group)
Altre proprietà elencate sono i lotti 3771 e 3791 No. 3 Road nel centro di Richmond e 541 Clark Road a Coquitlam.
A maggio, Lanyard Investments ha avviato una procedura di pignoramento in relazione alla proprietà di Coquitlam, che si trova immediatamente a ovest della stazione dello SkyTrain di Burquitlam. La proprietà attualmente ospita un ex ristorante e pub che ora è un ufficio e un centro di presentazione per Townline Homes.
Secondo una valutazione della BC, questa proprietà di 0,6 acri a Coquitlam vale più di 12,4 milioni di dollari.
C'erano piani per costruire uno sviluppo ad uso misto di due edifici, tra cui una torre di 21 piani contenente appartamenti e alloggi in affitto, un blocco di case a schiera a due piani per un totale di 215 case e una piccola componente di spazio commerciale.
Chris Dikakos Architect è lo studio di progettazione per entrambi i progetti nel Surrey e Coquitlam.
Ubicazione: 541 Clarke Road, Coquitlam. (Google Maps)
Ubicazione: 541 Clarke Road, Coquitlam. (Google Maps)
Le azioni e gli sforzi di Richmond per forzare la vendita di quella proprietà mostrano anche interessi maturati di $ 872,00 al giorno, che AimForce apparentemente non è riuscita a pagare a Lanyard, più le tasse sulla proprietà della città di Richmond.
Il mutuo ammonta a circa 2,5 milioni di dollari e, a maggio, secondo quanto riferito, AimForce “non è riuscito a rimborsare”.
Attualmente, la proprietà di Richmond si trova appena a nord della stazione dello SkyTrain Aberdeen. BC Assessment valuta il complesso di terreno di 0,8 acri, utilizzato come concessionaria di automobili, a 12 milioni di dollari.
Posizione 3771-3791 n. 3, Richmond. (Google Maps)
Posizione 3771-3791 n. 3, Richmond. (Google Maps)
Sembra esserci un altro problema attorno a questa battaglia legale, ovvero l'assenza del direttore della società.
Gli sforzi di giugno dettagliati nei documenti indicano che Davidson Goo era difficile da raggiungere e i firmatari si sono addirittura recati a casa del titolare della patente di guida di Goo per cercare di parlargli. A quanto pare, quando l'ufficiale giudiziario della società di servizi immobiliari ha cercato di parlare con Goo, gli è stato detto che si era trasferito da casa due anni fa.
“…Lei non capiva perché Davidson Joe continuasse a utilizzare l'indirizzo di cui sopra come indirizzo postale. Tracy ha inoltre informato l'ufficiale giudiziario che non aveva le informazioni di inoltro per Davidson Joe.”
Nessuna di queste accuse è stata provata in tribunale e il caso è ancora in corso.
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